不動産投資

事前に確認しておくべきこと

一歩踏み込んだ情報収集の技術として、資料請求と同時に不動産会社に質問してみるというのも良い方法と言えるでしょう。少し勇気は必要ですが、のちのちの値段交渉などのために有利な情報を引き出せるかもしれないため、やってみる価値はあると言えるでしょう。不動産仲介会社に電話をかける際、慣れてきたら少し会話をするつもりで追加情報を収集してみるのはいかがでしょうか。ここで聞き出したい情報としては、交渉を有利に進めるための情報であると言えるでしょう。例えば、同じような物件であったとしても値引きできる場合とそうでない場合があり、資料を見ただけでは判断できないと言えるでしょう。そういった場合「売却理由」「売却開始期間」「他の不動産投資家の反応」「仲介会社側が売りたいと思っている期間」などを質問し、交渉に使える情報を引き出せればラッキーと言えるのではないでしょうか。相続対策であったり、売主が他の場所に引っ越ししてしまったケースといった場合などでは、急いで処分したい場合が多いとされるため、値引き交渉ができることが多いとされているようです。反対に、数カ月前に買ったばかりなのに、すぐに売りに出しているような物件は、業者の転売目的であるケースが多く、値引き交渉に応じてもらえない場合が考えられるでしょう。また、売れ残っている期聞が長ければ、売主はあせっていることも考えられるため値引き候補として挙げられるでしょう。反響が多く、あまりに競争相手が多いといった場合には、勝つ自信がないかぎり、あきらめたほうが無難と言えるでしょう。思い通りの答えや質疑応答にならなかったとしても、情報はあればあるだけ有利です。まずは一歩踏み出して見てはいかがでしょうか。

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資料請求

物件の資料請求

物件の情報収拾が進み、めぼしい物件に出会う事ができたら、速やかに資料請求を行うべきといえるでしょう。多少希望通りではない場合でも、不動産の物件情報は時間が経てば経つほど消えていってしまうため、この段階であればどんどん請求する事が望ましいと言えます。また、不動産仲介会社との付き合いも、この資料請求から始まると言えるでしょう。週末などを利用して「物件見学」を実行して行きたい場合には、平日に数多くの物件情報を検索しておき、めぼしい物件はすぐに不動産仲介会社に資料請求しておきましょう。金曜日の夜くらいまでに多くの資料を集め、その中から実際に見学に行く物件を2件決めるという方法が良いのではないでしょうか。インターネットの場合、連絡先は物件情報のページ内に書かれている事が多いほか、システム上で問い合わせを可能とするための「お問い合わせ」ボタンなどが見受けられることも多いでしょうが、このシステムやメールを利用した問い合わせの場合、対応が非常に遅かったり、無視されるといった事例もあるため、できるだけ電話で問い合わせを行い、確実に資料をFAXしてもらうと良いでしょう。インターネットが普及しているにも関わらず、不動産業界では未だアナログな会社が多いように感じられるため、問い合わせや情報伝達手段は十分に気をつけることが重要とも言えるでしょう。FAXがない場合や、FAX用紙やインク代を節約したいといった場合には、インターネットのFAXサービスを利用すると良いでしょう。これは、送信者がFAXで送った内容をメールの添付ファイルで受け取ることができ流というものであり、費用の節約や、資料として保存や整理などにも適しているのではないでしょうか。

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収益

収益還元法

ついで、収益還元法です。またこれによって算出される価格を収益価格と呼びます。実はこの収益還元法も先述した取引事例比較法も、一般的には物件全体の評価額、物件価格の算出で使用されるものとして理解されているものです。 物件価格を求めることと家賃を設定することは共通点が多く、前者で採用されている手法を家賃設定に転用することで、得るものが多いと考え、その特徴を検討しています。 収益還元法では、対象物件の持つ収益性を算出し、そこから物件の評価価格を求めるものです。家賃設定においては、家賃は当の収益の主要な要素です。ですので、物件価格の評価の場合とは逆に、物件の価格をもとに、家賃をいくらに設定すれば理想の収益を上げることができるか、利回りを希望のものとできるか、というように算出を行います。 物件価格を希望する利回りで解析することで、希望の利回りを実現するために必要とされる収入の数値が得られます。年間想定収入が120万円ならば、月ごとでは10万円です。そこから賃料以外の収入を差し引けば、設定すべき家賃の額が算出されます。 設定すべきというのは、理想とする利回りを実現するには必要な額、を意味する数字です。この数字を、取引事例比較法で得られた比準価格と並べて、数値の大小を検討してみましょう。相場と近い値になるであろう比準価格は相対的に堅実で手堅い設定といえ、反対に収益価格はあくまで希望を全く譲歩せずに実現するための価格です。 どちらかが正しいとは言えるものではありません。比準価格で契約が決まったら、こんなにスムーズに決まるようだったら、希望利回り優先で収益価格に設定すればよかった……と思うかもしれないですし、収益価格でいつまでたっても入居が決まらなければ、無理せず比準価格を採用すべきであった……となるでしょう。 あくまで物件価格で採用される算出法を参考とした家賃設定ですので、こうして得られた数値を参考基準として、収益も得られるし、類似事例との格差も大きすぎない、適正な家賃設定を目指すと良いかもしれません。  

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取引事例比較法

収入を想定するには、家賃の設定や入居率をどれほどに仮定するかなどの要素が必要です。 収入の算出の際に、どのような要素を重視するのかという違いによって、いくつか一般的とされる算出方法があります。 まず、取引事例比較法があります。またこの手法で算出される価格を比準価格と呼びます。これは構成する単語からイメージが湧きやすいと思います。取引の事例を比較する。他の取引の具体例と比べて、想定賃料を求めるわけです。 どのような取引を比較対象とするのでしょうか? 東京都のテナント向けの部屋の想定家賃を、沖縄の女性専用マンションのものとは比べても意味がありません。比較対象選出のポイントは、対象物件と条件の似ているサンプルを見つけることです。そのようにして選んだ取引事例ですが、条件が似通っているとは言え、それぞれに固有の条件を有するものです。その中で、賃料設定において有意である(意味がある)と思われる要因については、修正を行うか比較対象から外すかする必要があります。こうした修正にも複数の定義が細分化されていて、事情修正、地域修正、時点修正と言ったものが代表的です。 事情修正は必然的でない偶発的な個別の事情を考慮することで行われます。親族への格安での貸し出しなどです。 時点修正は、比較対象事例が10年前のものであったような場合に、今現在とは大きく状況が異なっているだろうという観点から修正を行うことです。10年前は新築だった物件は当然、現況は築10年の物件扱いとなるのです。 他にも物件固有の条件の差異、木造か鉄筋か、駅からの距離の違い、あらゆる有意の格差を考慮する必要があります。  

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為替市場

為替の変動は「買いと売り」のバランスで決まる

為替市場には、さまざまな機関が参加します。 例えば、円高・ドル安になれば、生保、証券、銀行などはドル建てでの預金、投資信託の設定のためにドルを買います。 それに対して輸出業者は、これ以上のドル安は損害が大きくなると判断して、先物でのドル予約を入れます。 このように同じドル安でも、利害は対立しますので、本来は持ち合いになり、大幅な上下の動きはないはずです。しかし、これに投機筋が絡んできますと、彼らは手持ち資金の何十倍ものお金を動かし、とにかく大きな利益を出そうとして強引な動きをします。 これは円高・ドル安でも、円安・ドル高でも、とにかく相場が動けばよいわけですから、どちらかに動かそうとするわけです。 それと反対なのが金融機関で、どちらかに持ち高を増やすとリスクが大きくなるので、どちらか一方に傾いた時は、反対の売買をします。その意味では、銀行などは、中立的に動くわけですが、ヘッジファンドのようにドルで儲けようとする勢力は、ドルの水準を小刻みにみながら、リスクを少なくして売買を繰り返します。

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必ずしも目的の値で成立するとは限らない

外貨両替では価格変動を常に意識しなければなりません。これは売り買いの直前でも同じです。 例えばちょっとコンビニでサンドイッチでも買おう、と思ってレジに持っていったものの、 「お客様、申し訳ございません。ほんの3分前までは現在の表示価格だったのですが、今は30円ほど値上がりしてしまいまして……。」 などと言われたら、どうでしょうか? 30円くらいならまあいいか、となるのか、それなら別のものを選び直そう、となるのか人によって対応は変わってくると思いますが、 売り物の値段がそう頻繁にコロコロ変わっていたら、安心してお買い物もできなくなってしまいますよね。 もちろんスーパーでのタイムサービスや商店街でおばちゃんにオマケしてもらう等、例外はないわけではありません。 しかし基本的には品物の価格は一定であることが前提で、値段が変わるとしても、客にとって利益になる(=安くなる)のが普通です。 ところが外貨両替となると数字は常に流動的で、1秒違うだけで結果がまるで変わってくる、なんてことも。 実際に取引してみると、アレ?と思うかもしれませんが、売りでも買いでも、注文を出した数字とは少しズレた値で確定してしまうことがあります。 売りたいときはなるべく高値で取引したいですよね。 あと1銭上がったら売る!と決めて、いざ上がった瞬間に注文してみても、注文した瞬間に1銭下がってしまい、結局希望の価格で取引できなかったということも少なくありません。 外貨両替は商店街ではないので、「1銭くらいオマケしてよ」と言うわけにもいきませんね。 掛け金によっては1銭の違いが大きな差になりますが、必ずしも目的の値で成立するとは限らないと思っていてください。

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