融資

銀行と融資

不動産投資では、銀行や信用組合などに代表される「金融機関」の存在なしに、ビジネスの過程を進めていくことは、絶対にできないと言えるのではないでしょうか?普段、あなたが水道やガス、電気などのインフラ費用やお金の振込などで銀行を使うことがあると思いますが、不動産投資を始めて、実際に銀行から融資を受けようと思った際には、全く違う立場になることを理解しておきましょう。つまり単純化して言ってしまえば、会社員として銀行を利用する際にはいわゆるお客様になるわけで、銀行よりもある程度上の立場を採れるわけですが、逆に融資を行なってもらうという場合は、あなたは「下手に出る」という必要があるわけですね。もしも、あなたが物件について銀行に説明して、実際に融資を受けるかどうかの瀬戸際になった場合、人柄も含めて、しっかりと銀行にアピールをしておく必要があります。それはネクタイからスーツなど外見に関わる部分や、果ては言葉遣いまでもが属性の一環として見られていると言ってもいいでしょう。不動産投資を成功させる重要なポイントの一つは、銀行からの信頼を得ることなわけですから、以上のことに気を遣わずに投資計画を進めていくのは得策ではありません。当然のことですが、物件を購入する時に、銀行に初めて行くことになるわけで、インターネットや情報誌などを用いて、ある程度その銀行についての情報も知っておき、結果として一円でも計画に近い融資や、一ヶ月でも長い融資期間を得られるように努力をしましょう。とにかく、ある程度自分を取り繕ってでも銀行サイドにとって「善良で信頼に足る人」というイメージを植え付けられれば、融資の交渉は優位に進みそうです。

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物件の持つリスク

ともかく最初のうちは、物件の値段が低く、且つ自分の持ち家のすぐ近くに物件を購入することをお勧めします。なぜならば、最初のうちは不安なことも多く、度々物件を訪れることもあるでしょうし、何よりも、管理がしやすいということが挙げられます。しかし、それでもなお不動産投資にはどうしても避けることができない不安要素、デメリットが存在しています。一般的に、投資については、何事も上手くいけば莫大な利益が得られることは知られていますが、デメリットもあることを十分に自覚し、常に覚悟しておく必要があります。近年、異常気象や大地震などによって、建物が倒壊したり、半壊したりといった被害を受けているのを、あなたも目にしたことがあるのではないでしょうか?結果的に言えば、不動産投資は、このような災害に非常に弱いのです。全ての投資の種類の中でも、目に見えやすいウィークポイントを持っていると言ってもいいかもしれませんね。そもそも、日本という土地柄が災害の被害を受けやすいことは分かり切っているわけですから、ある程度の覚悟を持っておくことは必要です。こういった不測の災害に対するリスクヘッジの仕方としては、海岸からなるべく離れたところに物件を購入するように心がけるとか、ある程度耐震基準を満たした物件を購入するとか、なるべく築年数が経っていない物件を購入するとか、いくらか方法はあると思います。あなたがお気に入りの物件を購入する際には、何十年ものローンもかけるわけですから、その遥か先の未来のことも想像しておく必要があるわけです。物件が迎える結末が災害というのは何とも悲しいことですが、こういったことに対する覚悟ももっておくようにしましょう。

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不動産投資

事前に確認しておくべきこと

一歩踏み込んだ情報収集の技術として、資料請求と同時に不動産会社に質問してみるというのも良い方法と言えるでしょう。少し勇気は必要ですが、のちのちの値段交渉などのために有利な情報を引き出せるかもしれないため、やってみる価値はあると言えるでしょう。不動産仲介会社に電話をかける際、慣れてきたら少し会話をするつもりで追加情報を収集してみるのはいかがでしょうか。ここで聞き出したい情報としては、交渉を有利に進めるための情報であると言えるでしょう。例えば、同じような物件であったとしても値引きできる場合とそうでない場合があり、資料を見ただけでは判断できないと言えるでしょう。そういった場合「売却理由」「売却開始期間」「他の不動産投資家の反応」「仲介会社側が売りたいと思っている期間」などを質問し、交渉に使える情報を引き出せればラッキーと言えるのではないでしょうか。相続対策であったり、売主が他の場所に引っ越ししてしまったケースといった場合などでは、急いで処分したい場合が多いとされるため、値引き交渉ができることが多いとされているようです。反対に、数カ月前に買ったばかりなのに、すぐに売りに出しているような物件は、業者の転売目的であるケースが多く、値引き交渉に応じてもらえない場合が考えられるでしょう。また、売れ残っている期聞が長ければ、売主はあせっていることも考えられるため値引き候補として挙げられるでしょう。反響が多く、あまりに競争相手が多いといった場合には、勝つ自信がないかぎり、あきらめたほうが無難と言えるでしょう。思い通りの答えや質疑応答にならなかったとしても、情報はあればあるだけ有利です。まずは一歩踏み出して見てはいかがでしょうか。

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資料請求

物件の資料請求

物件の情報収拾が進み、めぼしい物件に出会う事ができたら、速やかに資料請求を行うべきといえるでしょう。多少希望通りではない場合でも、不動産の物件情報は時間が経てば経つほど消えていってしまうため、この段階であればどんどん請求する事が望ましいと言えます。また、不動産仲介会社との付き合いも、この資料請求から始まると言えるでしょう。週末などを利用して「物件見学」を実行して行きたい場合には、平日に数多くの物件情報を検索しておき、めぼしい物件はすぐに不動産仲介会社に資料請求しておきましょう。金曜日の夜くらいまでに多くの資料を集め、その中から実際に見学に行く物件を2件決めるという方法が良いのではないでしょうか。インターネットの場合、連絡先は物件情報のページ内に書かれている事が多いほか、システム上で問い合わせを可能とするための「お問い合わせ」ボタンなどが見受けられることも多いでしょうが、このシステムやメールを利用した問い合わせの場合、対応が非常に遅かったり、無視されるといった事例もあるため、できるだけ電話で問い合わせを行い、確実に資料をFAXしてもらうと良いでしょう。インターネットが普及しているにも関わらず、不動産業界では未だアナログな会社が多いように感じられるため、問い合わせや情報伝達手段は十分に気をつけることが重要とも言えるでしょう。FAXがない場合や、FAX用紙やインク代を節約したいといった場合には、インターネットのFAXサービスを利用すると良いでしょう。これは、送信者がFAXで送った内容をメールの添付ファイルで受け取ることができ流というものであり、費用の節約や、資料として保存や整理などにも適しているのではないでしょうか。

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収益

収益還元法

ついで、収益還元法です。またこれによって算出される価格を収益価格と呼びます。実はこの収益還元法も先述した取引事例比較法も、一般的には物件全体の評価額、物件価格の算出で使用されるものとして理解されているものです。 物件価格を求めることと家賃を設定することは共通点が多く、前者で採用されている手法を家賃設定に転用することで、得るものが多いと考え、その特徴を検討しています。 収益還元法では、対象物件の持つ収益性を算出し、そこから物件の評価価格を求めるものです。家賃設定においては、家賃は当の収益の主要な要素です。ですので、物件価格の評価の場合とは逆に、物件の価格をもとに、家賃をいくらに設定すれば理想の収益を上げることができるか、利回りを希望のものとできるか、というように算出を行います。 物件価格を希望する利回りで解析することで、希望の利回りを実現するために必要とされる収入の数値が得られます。年間想定収入が120万円ならば、月ごとでは10万円です。そこから賃料以外の収入を差し引けば、設定すべき家賃の額が算出されます。 設定すべきというのは、理想とする利回りを実現するには必要な額、を意味する数字です。この数字を、取引事例比較法で得られた比準価格と並べて、数値の大小を検討してみましょう。相場と近い値になるであろう比準価格は相対的に堅実で手堅い設定といえ、反対に収益価格はあくまで希望を全く譲歩せずに実現するための価格です。 どちらかが正しいとは言えるものではありません。比準価格で契約が決まったら、こんなにスムーズに決まるようだったら、希望利回り優先で収益価格に設定すればよかった……と思うかもしれないですし、収益価格でいつまでたっても入居が決まらなければ、無理せず比準価格を採用すべきであった……となるでしょう。 あくまで物件価格で採用される算出法を参考とした家賃設定ですので、こうして得られた数値を参考基準として、収益も得られるし、類似事例との格差も大きすぎない、適正な家賃設定を目指すと良いかもしれません。  

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取引事例比較法

収入を想定するには、家賃の設定や入居率をどれほどに仮定するかなどの要素が必要です。 収入の算出の際に、どのような要素を重視するのかという違いによって、いくつか一般的とされる算出方法があります。 まず、取引事例比較法があります。またこの手法で算出される価格を比準価格と呼びます。これは構成する単語からイメージが湧きやすいと思います。取引の事例を比較する。他の取引の具体例と比べて、想定賃料を求めるわけです。 どのような取引を比較対象とするのでしょうか? 東京都のテナント向けの部屋の想定家賃を、沖縄の女性専用マンションのものとは比べても意味がありません。比較対象選出のポイントは、対象物件と条件の似ているサンプルを見つけることです。そのようにして選んだ取引事例ですが、条件が似通っているとは言え、それぞれに固有の条件を有するものです。その中で、賃料設定において有意である(意味がある)と思われる要因については、修正を行うか比較対象から外すかする必要があります。こうした修正にも複数の定義が細分化されていて、事情修正、地域修正、時点修正と言ったものが代表的です。 事情修正は必然的でない偶発的な個別の事情を考慮することで行われます。親族への格安での貸し出しなどです。 時点修正は、比較対象事例が10年前のものであったような場合に、今現在とは大きく状況が異なっているだろうという観点から修正を行うことです。10年前は新築だった物件は当然、現況は築10年の物件扱いとなるのです。 他にも物件固有の条件の差異、木造か鉄筋か、駅からの距離の違い、あらゆる有意の格差を考慮する必要があります。  

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