収益還元法

収益

ついで、収益還元法です。またこれによって算出される価格を収益価格と呼びます。実はこの収益還元法も先述した取引事例比較法も、一般的には物件全体の評価額、物件価格の算出で使用されるものとして理解されているものです。

物件価格を求めることと家賃を設定することは共通点が多く、前者で採用されている手法を家賃設定に転用することで、得るものが多いと考え、その特徴を検討しています。

収益還元法では、対象物件の持つ収益性を算出し、そこから物件の評価価格を求めるものです。家賃設定においては、家賃は当の収益の主要な要素です。ですので、物件価格の評価の場合とは逆に、物件の価格をもとに、家賃をいくらに設定すれば理想の収益を上げることができるか、利回りを希望のものとできるか、というように算出を行います。

物件価格を希望する利回りで解析することで、希望の利回りを実現するために必要とされる収入の数値が得られます。年間想定収入が120万円ならば、月ごとでは10万円です。そこから賃料以外の収入を差し引けば、設定すべき家賃の額が算出されます。

設定すべきというのは、理想とする利回りを実現するには必要な額、を意味する数字です。この数字を、取引事例比較法で得られた比準価格と並べて、数値の大小を検討してみましょう。相場と近い値になるであろう比準価格は相対的に堅実で手堅い設定といえ、反対に収益価格はあくまで希望を全く譲歩せずに実現するための価格です。

どちらかが正しいとは言えるものではありません。比準価格で契約が決まったら、こんなにスムーズに決まるようだったら、希望利回り優先で収益価格に設定すればよかった……と思うかもしれないですし、収益価格でいつまでたっても入居が決まらなければ、無理せず比準価格を採用すべきであった……となるでしょう。

あくまで物件価格で採用される算出法を参考とした家賃設定ですので、こうして得られた数値を参考基準として、収益も得られるし、類似事例との格差も大きすぎない、適正な家賃設定を目指すと良いかもしれません。