不動産投資における留意点

不動産投資を行う場合、契約の段階でいわゆる手付金を支払いますが、この手付金にも
融資特約付契約と融資特約が付いていない2種類があります。

、 融資特約付きの場合は、期日までに契約書に記載された融資条件(指定銀行、指定金利、指
定融資額、指定融資期間など)で融資の承諾が得られない時にには、支払消みの手付金が
無条件で戻ってきますし、契約は無かったことになります。

ですので不測の事態に備え、融資特約付き契約で話を進めるほうが無難です。

一方、宅建業者が購入する場合などは、融資特約なしで契約を進める場合があります。利回りが良く
すぐに他の業者が買い取ってしまう可能性の高い物件は、融資を取り付けるまでの時間が待てない
場合がありますので、融資特約なしで契約を進めます。
こういったケースでは、何としても購入したい物件な訳ですから交渉の優先権を得るため
融資特約なしで契約する訳です。

ただ際、決済日までに融資を取り付けられなかったり、購入資金をキャッシュでで用意することが
できなかった場合は、手付金は戻ってきません。

前述より、かなり専門的な不動産売買における手法がなければ通常、融資特約付き契約をします。
また、競合相手がいてもよほどのことが無い限り融資特約無しで契約を進めていくのにはリスクが
あります。

このように融資特約付き契約を進めていっても、実はさらに見えないところにリスクがあるのです。
それは銀行が融資希望額から減額して融資を行う場合があるということです。

その時の個人不動産投資家の準備できる自己資金の額もありますから一概には言えませんが、融資を
取り付ける際には、通常、自己資金等を考慮した上で、ギリギリの額を銀行から融資を受ける計画を
たてます。必要以上の額の融資を受ける人はおそらくいないでしょう。

そういう経緯の中で、融資特約付き契約を進めていっても、肝心の銀行の融資可能額が必要額よりも
下回っていたら、その契約はあきらめるしかありません。

通常ですと、融資額が必要額を下回っていたため、契約自体が無くなり、融資特約付き契約ですから
手付金は戻ってくる流れです。

ある個人の不動産投資家の方が、このケースになり、融資特約付き契約ですから手付金は戻ってくる
だろうと予想していました。

ところが仲介業者の態度が豹変し、手付金は返せないと言ってきたのです。
こうなるともう不動産トラブルですから、自分の力で解決するといった範囲を超えています。

この個人の不動産投資家の方はまず身近な弁護士の所に相談に行きました。弁護士が言うには
「契約時の不注意があるので手付金を取り戻すことは難しい」とのことでした。

普通でしたら、弁護士に相談した時点で回収が不可能と言われたらあきらめる方もいますが
この個人の不動産投資家の方には鋭い観察眼がありました。

相談した弁護士とのやり取りの中で、弁護士が不動産専門でないことを見抜いたのです。

この個人の不動産投資家の方は次に不動産専門の不動産会社の顧問弁護士を紹介してもらい
相談にいきいろいろな策を教わったとのことです。

その策とは普通に回収の交渉を進めていった所で、回収は難しいので、この仲介業者に
どうしたらプレッシャーがけていくかということでした。

その仲介業者は宅建協会に加盟していたので、当該協会の紛争処理窓口になっている全国
宅地建物取引業保証協会に紛争の申し立てを行いました。
融資特約の期限延長の口約束があったこと、融資特約期限切れ時点で、融資が通らなければ
通常は手付金返還となる重大事項についての説明がなかったため、この説明が行われていなかった
こと自体が重要事項説明違反になるという点で、仲介業者の出方を見るという方法でした。

宅建業法に抵触していれば、保証協会からの除名処分も予想されますので、仲介業者は、保証協
会の指導に素直に従う可能性が高いと踏みました。

するとすぐに仲介業者のほうから謝罪の電話があり、手付金も戻ってきたということです。

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