ワンルームのリフォーム相場 その2

③キッチン(15万円/一式) 狭小ワンルームでは、ミニキッチンと呼ばれる、水道、ガスコンロがセットになっている、家具形式のユニットがよく使われます。 水道やガスの配管接続費用を含めて15万円程度です。 価格は上がりますが、冷蔵庫が内蔵されているタイプ、ガスコンロの代わりにIHを採用したミニキッチンもあります。 ④トイレ(8万円/一式、本体6万円+工事2万円) トイレは陶器製で経年劣化に強いため、ワンルームにおいては交換することは少ないでしょう。 トイレタンクの金具が壊れて水が流れっぱなしになる不具合はよく起こりますが、部分修理のみで対応可能です。 ウォシユレットは、募集時にそれほど有利となる要素ではなく、また、故障したときに修理をしなければならないため、あえて付ける必要はないでしょう。 ⑤ユニットパス(50万円/一式) 室内に十分なスペースが確保できない場合、また、築年が古い場合では、3点ユニットパスの物件であることも、いまだによくあります。 賃貸専門業者によれば、最近のトレンドとして、狭くてもパス・トイレ別、洗濯機置場は室内という物件が人気のようです。 狭小ワンルームに居住する若年層においては、地方の実家がそのような構造になっているため、ユニットパスには違和感があることが理由のようです。 リフォーム会社もこれを根拠に、水回りのリフォームを提案してくることが多いようです。 しかし、実需でファミリーが定住する物件であれば、水回りの全交換は基本のリフォームですが、投資用のワンルームであれば、ここはあまり投資せずに現況のままをメンテナンスで使い続けるのがポイントと言えるでしょう。 なぜなら、資材代金20~25万円、既存設備の解体と廃棄20万円、合計では約50万円など、ユニットパスの交換には非常に高額な費用がかかり、これは賃料の8ヶ月分以上に当たり、投資額としては大変高額です。 その割には、空室率の改善や賃料上昇への寄与度は低いため、積極的に投資するポイントとは言い難いでしょう。

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ワンルームのリフォーム相場 その1

一例として、東京都内の20平米、3点(風呂、洗面、トイレ)ユニットパス、賃料6万円程度のワンルームを想定した場合、それをリフォームする際に必要な費用について、大まかな見積もりと注意点などを見て見ると、以下の通りになります。 ①壁紙(800円/平米) 壁紙は、安価でもスタンダードなものが好まれる傾向があるようです。 単価は、通常のものであれば800円/平米程度です。 犬や猫などを飼うことを想定して作られたベット対応クロスは、1200円/平米と高価になりますが、ひっかきに強く、入居者がタバコを吸わない限りは、退去後にクリーニングのみ で済む可能性があるようです。 ②床(3200円/平米) 3200円/平米という価格は、量産品のカーペットに張り替えた場合で、既存カーペットの剥離、部材処分までを含んだ値です。 業者によっては、それらが別途料金となっており、平米単価は安いが全体では高いという見積もりを作るところもあるので注意が必要です。 なお、塩ピタイル素材は4500円/平米と価格は上がりますが、見かけはフローリングのようなキレイな仕上がりです。 傷も付きにくく、ほぼメンテナンスフリーであるため、内覧時の印象を良くし、退去後もクリーニングのみで再利用できる可能性があります。

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融資

銀行と融資

不動産投資では、銀行や信用組合などに代表される「金融機関」の存在なしに、ビジネスの過程を進めていくことは、絶対にできないと言えるのではないでしょうか?普段、あなたが水道やガス、電気などのインフラ費用やお金の振込などで銀行を使うことがあると思いますが、不動産投資を始めて、実際に銀行から融資を受けようと思った際には、全く違う立場になることを理解しておきましょう。つまり単純化して言ってしまえば、会社員として銀行を利用する際にはいわゆるお客様になるわけで、銀行よりもある程度上の立場を採れるわけですが、逆に融資を行なってもらうという場合は、あなたは「下手に出る」という必要があるわけですね。もしも、あなたが物件について銀行に説明して、実際に融資を受けるかどうかの瀬戸際になった場合、人柄も含めて、しっかりと銀行にアピールをしておく必要があります。それはネクタイからスーツなど外見に関わる部分や、果ては言葉遣いまでもが属性の一環として見られていると言ってもいいでしょう。不動産投資を成功させる重要なポイントの一つは、銀行からの信頼を得ることなわけですから、以上のことに気を遣わずに投資計画を進めていくのは得策ではありません。当然のことですが、物件を購入する時に、銀行に初めて行くことになるわけで、インターネットや情報誌などを用いて、ある程度その銀行についての情報も知っておき、結果として一円でも計画に近い融資や、一ヶ月でも長い融資期間を得られるように努力をしましょう。とにかく、ある程度自分を取り繕ってでも銀行サイドにとって「善良で信頼に足る人」というイメージを植え付けられれば、融資の交渉は優位に進みそうです。

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物件の持つリスク

ともかく最初のうちは、物件の値段が低く、且つ自分の持ち家のすぐ近くに物件を購入することをお勧めします。なぜならば、最初のうちは不安なことも多く、度々物件を訪れることもあるでしょうし、何よりも、管理がしやすいということが挙げられます。しかし、それでもなお不動産投資にはどうしても避けることができない不安要素、デメリットが存在しています。一般的に、投資については、何事も上手くいけば莫大な利益が得られることは知られていますが、デメリットもあることを十分に自覚し、常に覚悟しておく必要があります。近年、異常気象や大地震などによって、建物が倒壊したり、半壊したりといった被害を受けているのを、あなたも目にしたことがあるのではないでしょうか?結果的に言えば、不動産投資は、このような災害に非常に弱いのです。全ての投資の種類の中でも、目に見えやすいウィークポイントを持っていると言ってもいいかもしれませんね。そもそも、日本という土地柄が災害の被害を受けやすいことは分かり切っているわけですから、ある程度の覚悟を持っておくことは必要です。こういった不測の災害に対するリスクヘッジの仕方としては、海岸からなるべく離れたところに物件を購入するように心がけるとか、ある程度耐震基準を満たした物件を購入するとか、なるべく築年数が経っていない物件を購入するとか、いくらか方法はあると思います。あなたがお気に入りの物件を購入する際には、何十年ものローンもかけるわけですから、その遥か先の未来のことも想像しておく必要があるわけです。物件が迎える結末が災害というのは何とも悲しいことですが、こういったことに対する覚悟ももっておくようにしましょう。

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タワマンの人気はいつまで

タワーマンションが人気です。 人気が過ぎての人口急増により、改札を増やす駅まで出てきました。 収入が高い人の住居というイメージもあり、タワーマンションをマイホームとして購入をする場合も多いのですが、その他にも外国の投資家や、地方の大金持ちの投資物件として購入するという場合も多く、タワーマンションの人気を支えています。 しかし、近頃、このタワーマンションが値崩れしているというのです。 そのため、転売ができなくなり投資価値がなくなってしまう可能性も高くなりました。 とはいえ東京オリンピック・パラリンピックがある2020年。湾岸地区では選手村などを分譲マンションへの転用計画や、跡地に新しいタワーマンションを建てるなどの計画があり、タワーマンションの人気は続くようにも思われますが、一方で販売に苦戦しているという地域も出てきているという話です。 成約が3分の1という大型新築タワーマンションがあったりするそう。 また中古物件の値崩れも激しく、個人の投資家が買い控えをする事態になっているところもあります。 タワーマンションは、中古価格が値崩れしにくいところが人気でもあったのですが、それが見込めないとすると、タワーマンションへの投資は非常にリスクの高いものとなっていきそうです。 東京都市部のタワーマンションは増加傾向で、オリンピックに向かって5年前の倍近くの新築物件が経つ予定だと言われています。 また「オリンピック前とオリンピック後」のマンション市場が気になるところ。 人気の湾岸エリアでさえ、マンションが過剰供給気味とも言われています。 少子高齢化で、都心でさえ、シャッター商店街が生まれ始めています。 湾岸エリアといえども、20年先にも人気を保てるかはわかりません。

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外貨投資するという観点から見た米ドル

ここまで簡単に特徴をご紹介してきた米ドルについて、今度は外貨投資するという観点から見ていきましょう。 日本円資産を持つ個人投資家の場合、他の通貨ではなく米ドルへと投資するメリットはこのようなものが考えられます。   ・基軸通貨である米ドルは信用度が高いこと 有事の際でも他の通貨に比べれば比較的価値が落ちにくいことから、資産価値の目減りを防ぎやすいとも言えるかもしれません。 ・為替に関する情報が入手しやすいこと 基軸通貨、つまり為替や国際金融取引で基準として採用されている通貨である米ドルは、他の通貨に比べて取引量が段違いに多いです。 そのため米ドルに関する情報に需要があることから、テレビやネットなどの身近な情報ツールで他の通貨よりも情報が入手しやすくなっています。 ・交換しなくとも、米ドルのままで使用できる場面が多いこと 通常外貨は、使用したい地域に合わせて交換してからでないと物品などの購入に仕えません。 しかし米ドルの場合、アメリカ以外の世界各国の様々な地域や取引などで使える場面が多いことから、わざわざ通貨を交換せずとも(通貨交換の手数料などを払ったり、手間をかけたりしなくとも)そのまま使用できる場面が、他の通貨以上に多いと言えます。 また米ドル建てクレジットカードなどを使えば、さらに利便性も高まるかもしれません。 ・取引量が多いことから、好きなタイミングで売買しやすいこと 仮に何らかの有事で手持ちの外貨の為替レートが急落し、損害を最小限で食い止めたいと考える事態になったとしましょう。 外貨は買ってくれる相手が現れない限り売ることができないのですが、おそらくそのような状況になった場合、その外貨の売り希望が同時に殺到する可能性が非常に高くなり、そして買い手が見つかりにくくなることから、こちらの希望通りに売却することがなかなかできないという場合もあるのではないかと思われます。 またようやく買い手が見つかったとしても、自分が購入したサイトは比べものにならないぐらい価値が落ちていて、大損害をこうむってしまうことだってあります。 これは相場の値動きが激しく、ハイリスクハイリターンな種類の国の外貨には珍しくない状況だと言えます。 しかし米ドルの場合どんな時でもある程度は取引量が多く、為替レートが急落するような事態になった場合は、逆に急落した時を見計らって買いたいと考える投資家も現れる可能性があることなどから、他の通貨以上に買い手が現れる可能性が高いと見てよいでしょう。 ・取引量が多く需要が高いことから、外貨建て金融商品の種類が多いこと 他の外貨以上に米ドルは取引量が多く、またそれに伴い米ドルを使って取引する『米ドル建て金融商品』も需要が高くなっています。 そのため他の外貨以上に、米ドル建て金融商品の種類も選択肢も豊富に揃っていると言ってよいでしょう。

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